Für wen lohnt sich aktuell der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie?

Die aktuelle Marktlage

In Zeiten von niedrigen Zinsen kannten die Immobilienpreise lange nur eine Richtung – nach oben. Doch mit der hohen Inflation in den letzten 2 Jahren und den in Folge deutlich gestiegenen Zinsen kam es auch zu einer spürbaren Abkühlung am Immobilienmarkt. Allein in 2023 gingen die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland um 8,4 % zurück.

Doch schauen wir auf einen längeren Zeitraum zurück, konnten die Immobilien stark zulegen. Innerhalb von 20 Jahren sind die Immobilienpreise um mindestens 50 % bis maximal 97 % gestiegen. Je nach Lage der Immobilie. Die durchschnittliche Steigerungsrate lag bei 2,26 – 3,63 % pro Jahr. Ein Großteil der Wertsteigerung fand zwischen 2009 und 2022 statt. Die Inflation lag in diesem Zeitraum bei durchschnittlich rund 2,0 %. Das bedeutet, dass Immobilien nach Abzug der Inflation eine Rendite von 0,26 – 1,63 % pro Jahr erzielt haben. In den Jahren 2004 bis 2010 und ab 2022 war die Rendite jedoch negativ. Mit der von der Europäischen Zentralbank eingeleiteten Zinswende scheinen sich die Preise derzeit wieder zu stabilisieren, aber ob die Talsohle wirklich durchschritten ist, wird die Zukunft zeigen.

Was machte eine Immobilie zur Kapitalanlage interessant?

Anlageimmobilien sind die einzige Anlageklasse, die hinsichtlich ihrer Rendite mit Aktien vergleichbar ist. Ansonsten sind die Ähnlichkeiten sehr gering. Geht man von einer durchschnittlichen jährlichen Wertsteigerung von 3 % und einer Mietrendite von 4 % aus, so erzielen auch Renditeliegenschaften eine jährliche Rendite von rund 7 %. Der Erwerb einer Immobilie ohne Fremdkapital ist für die meisten allerdings nicht möglich. Vor allem dann nicht, wenn man am Anfang des Vermögensaufbaus steht. Daher ist es auch möglich, Anlageimmobilien kreditfinanziert zu erwerben. Je nach Zinsniveau ist bei einer 110 Prozent-Finanzierung (hier werden auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten mitfinanziert) kein Eigenkapital erforderlich, bei einer 70 Prozent-Finanzierung ist entsprechend auch Eigenkapital erforderlich. Durch das Fremdkapital ist es möglich, sein Eigenkapital zu hebeln.

Der entscheidende Vorteil beim Kauf einer Anlageimmobilie gegenüber einer selbst genutzten Immobilie sind die steuerlichen Vorteile. Die Immobilie selbst kann mit mindestens 2 % des Kaufwertes abgeschrieben werden, bei Baujahr vor 1924 sogar mit 2,5 % des Kaufwertes, Neubauten ab 2023 sogar mit 3 %. Zusätzlich können Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten abgeschrieben werden. Auch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen können in den ersten 3 Jahren abgeschrieben werden, wenn die Kosten 15 % der gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) übersteigen.

Kosten, die darunter liegen, können sofort als anteilige Werbungskosten abgesetzt werden. Ebenso können Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen und ähnliche Kosten in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass die zu versteuernden Mieteinnahmen häufig niedriger sind als die abzugsfähigen Kosten. Gerade bei hohen Gehältern können so Steuern gespart werden. Gleichzeitig profitiert man über einen Hebel von der Wertentwicklung der Immobilie.

Welche Faktoren sollte ich beim Kauf berücksichtigen?

Kaufpreis	Wie steht der Kaufpreis im Verhältnis zur jährlichen Kaltmiete? Entspricht dieses Verhältnis den typischen Werten für die Region? Ein Faktor von 20 gilt als günstig, 25 ist inzwischen in den meisten Gegenden Standard, und ein Faktor von 30 ist hoch, aber nicht ungewöhnlich.
Nebenkosten (Anschaffung)	Welche Kosten fallen bei der Anschaffung an, wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren?
Nutzungsdauer	Kannst du schon jetzt abschätzen, wie lange du die Immobilie halten möchtest? Wann und auf welche Weise planst du, die Investition abzuschließen?
Mieteinnahmen	Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter rechnest du? Ist diese Miete im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Gegend realistisch? Wer übernimmt die Suche nach neuen Mietern, wenn die Wohnung leer steht?
Verwaltungskosten	Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Immobilie?
Erhaltungsaufwand	Welcher gemeinschaftliche Erhaltungsaufwand ist zu erwarten? Wie hoch sind die entsprechenden Hausgeldzahlungen? Welche zusätzlichen Beträge solltest du für die Wohnung zurückstellen?
Steuern	Wie hoch ist die Abschreibung? Welcher Grenzsteuersatz gilt für dich?
Finanzierung	Ist die Zinsbindung der geplanten Finanzierung länger als die Nutzungsdauer? Falls ja, benötigst du nach der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung.
Wiederverkauf	Welche Faktoren beeinflussen heute schon die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken? Kannst du erwarten, die Immobilie zu einem ähnlichen Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete wieder zu verkaufen, wie du sie gekauft hast?

Wir rechnen, ob sich ein Immobilieninvestment lohnt

In unserem Bekanntenkreis hat vor kurzem jemand eine Immobilie erworben. Dieses Beispiel möchten wir mit dir teilen.

Kaufpreis: 230.000 €

Nebenkosten: 14.987 €, das entspricht Kaufnebenkosten von 6,516438 %. Beim Kauf der Immobilie ist keine Maklerprovision angefallen.

Abschreibung (pro Jahr): Aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten ergibt sich eine Abschreibung von 4.900 € pro Jahr

Kaltmiete (pro Jahr): Die Kaltmiete beträgt im Monat 635,07 €, aufs Jahr gerechnet ergeben sich Mieteinnahmen von 7.621 €.

Der Gesamtkaufpreis der Immobilie inklusive Nebenkosten beträgt somit 244.987 €. Die gekaufte Wohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt in Baden-Württemberg und hat eine Größe von ca. 70 m². Außerdem gehört ein Stellplatz dazu. Das Baujahr der Immobilie ist 1997 und diese ist insgesamt in einem guten Zustand.

Wir hatten etwas mehr Informationen über den Kauf. Der Kaufpreis ist unserer Meinung nach in Ordnung. Sicherlich kein Schnäppchen, aber ein solider Kauf. Zumal das Objekt eine deutlichere Mietsteigerung ermöglicht, da die Miete in den letzten Jahren nicht erhöht wurde und die Vergleichsmieten deutlich darüber liegen. Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Netto-Mietrendite wider, die mit 3,3 % entsprechend niedrig ausfällt. Idealerweise sollte die Nettomietrendite mindestens 3,5 %, besser noch über 4 % betragen. Vergleichbare Objekte zu diesen Konditionen würde man derzeit sicher finden.

Um die Rendite zu berechnen, treffen wir folgenden Annahmen:

Kosten (pro Jahr): Wir rechnen mit 1 % des Kaufpreises, das sind 2.300 € im Jahr. Darin enthalten sind die nicht umlegbaren Nebenkosten sowie eine Instandhaltungsrücklage.

Dynamik: Wir rechnen mit einem jährlichen Anstieg der Kaltmiete und Kosten pro Jahr von 2 %, das entspricht dem Inflationsziel der EZB.

Wertzuwachs: Das weiß natürlich keiner genau, wir rechnen in unserem Beispiel mit 3 %.

Persönlicher Steuersatz: 42 % – Je höher dein persönlicher Grenzsteuersatz, desto mehr lohnt sich aktuell ein Immobilieninvestment.

Zins: Wir rechnen mit einem aktuell realistischen Zinssatz von 3,4 %.

Darlehen: Für die Wohnung wurde ein Darlehen von 180.000 € aufgenommen. Wir gehen in der Berechnung davon aus, dass der Zinssatz über die nächsten 20 Jahre stabil bleibt. Es ist geplant, die Immobilie innerhalb von 20 Jahren abzubezahlen – dies wurde auch in der Berechnung berücksichtigt.

Leerstand: Als Faustformel haben wir hier 2 % berücksichtigt.

Verkauf: Wir gehen davon aus, dass wir die Immobilie nach 20 Jahren steuerfrei verkaufen.

Mit den gegebenen Informationen haben wir in unserer Berechnung die Eigenkapitalrendite, nach Steuern, berechnet.

Rendite (IRR): 6,23 % nach Steuern

Mit unseren Parametern kommen wir auf eine Rendite von 6,23 % – nicht schlecht, oder? Natürlich könnte man sagen, dass mit einer breit gestreuten Anlage am Aktienmarkt eine höhere Rendite möglich gewesen wäre, aber diese Renditen sind immer eine Betrachtung vor Steuern. Die 6,23 % sind in unserer Berechnung nach Steuern!

Die Rechnung zeigt auch, dass mit der Immobilie in 20 Jahren fast 20.000 € Steuern gespart werden. Auch dieser Effekt trägt zur Rendite von 6,23 % nach Steuern bei. In der Praxis lässt sich die Rendite sogar noch etwas steigern. Denn oft wird die jährliche Instandhaltungsrücklage bis zum Ende der Laufzeit angespart. Legt man diese zum Beispiel am Kapitalmarkt an, kann sich die Rendite noch einmal erhöhen.

Bei diesem Beispiel ist jedoch noch zu berücksichtigen, dass bei einer Amortisation über 20 Jahre bis zum Verkauf jedes Jahr ein negativer Cashflow entsteht, d.h. man muss dieses Geld aus dem Einkommen erwirtschaften können. Natürlich ist es auch möglich, die Tilgung über mehrere Jahre zu strecken, um ab dem zweiten Jahr einen positiven Cashflow zu erzielen. Auch ein Verkauf nach 20 Jahren ist natürlich nicht zwingend.

Das Ganze ist jedoch nicht ohne Risiko. Aus drei Gründen:

Die gekaufte Immobilie kann bauliche Mängel aufweisen, die Immobilie wurde zu teuer gekauft, muss eventuell saniert werden oder ein Mieter zahlt nicht und/oder zerstört Teile der Wohnung.
Die Region, in der sich die Immobilie befindet, erlebt einen wirtschaftlichen Abschwung, die Immobilienpreise in dieser Region steigen langfristig deutlich weniger stark, ein Beispiel ist die Entwicklung im Ruhrgebiet.
Die Zinsen steigen kontinuierlich an, dies führt zu fallenden Immobilien-preisen, wie wir es im Jahr 2023 gesehen haben, und die Anschluss-finanzierung wird deutlich teurer. Dies kann zu einem Verkauf unter Kaufpreis führen.

Insgesamt sind diese Risiken jedoch beherrschbar. Beispielsweise bei einer genauen Prüfung des potenziellen Mieters. Insbesondere Punkt 3 kann durch eine langfristige Zinssicherung etwas abgemildert werden. Gleichzeitig wird der Kredit getilgt, die Zinsbelastung sinkt also im Normalfall und die Mieteinnahmen steigen im Normalfall inflationsbedingt weiter. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren fallen beim Verkauf zudem keine Steuern an. Die Rendite ist also im Gegensatz zu Aktien teilweise steuerfrei.

Treten jedoch mehrere Risiken gleichzeitig ein, kann es auch zu hohen Verlusten kommen. Denn so wie man durch Fremdkapital einen Renditehebel bei Gewinnen hat, hat man auch einen Verlusthebel bei fallenden Preisen. Nicht zu unterschätzen ist auch der Verwaltungsaufwand von Immobilien. Je nach Marktumfeld kann es sich aber lohnen, denn je höher das Einkommen, desto mehr profitiert man vom steuermindernden Effekt. Aufgrund des Verwaltungsaufwands ist es auch empfehlenswert eine Immobilie in der Nähe des Wohnortes zu erwerben. So kann man im Zweifel schnell vor Ort sein, Handwerker organisieren oder sich Probleme direkt anschauen.

Mit dem Fiducation Immobilienrechner könnt Ihr auch die Parameter entsprechend eurem Objekt anpassen.

Wann sollte ich mich mit einem Immobilieninvestment beschäftigen?

Wenn du bereits ein solides ETF-Portfolio aufgebaut hast und dein Vermögen weiter diversifizieren möchtest, solltest du über ein Immobilieninvestment nachdenken. Insbesondere wenn sich dein persönlicher Grenzsteuersatz den 42 % annähert, kann ein Immobilieninvestment allein aus steuerlicher Sicht sehr spannend für dich sein.

Natürlich brauchst du zum jetzigen Zeitpunkt auch etwas Eigenkapital, schätzungsweise 30 %. Wenn du dieses Kapital noch nicht auf der hohen Kante hast, würden wir zum jetzigen Zeitpunkt noch etwas warten. Wichtig für die Finanzierung ist ein gesichertes Einkommen. Festangestellte sind hier im Vorteil gegenüber Selbständigen.

Du musst dir aber auch darüber im Klaren sein, dass Immobilien mehr Arbeit machen als Aktien. Durch eine gute Objektauswahl, eine durchdachte Finanzierung und ggf. eine Hausverwaltung lässt sich die Eigenleistung jedoch minimieren.

Fazit: Verschiedene Parameter spielen eine Rolle

Immobilieninvestments sind attraktiv, aber sie sind auch komplex. Das geht mit der ersten Berechnung los, streckt sich über die richtige Objektauswahl bis hin zum Verwalten der Immobilie. Dafür ist die Rendite attraktiv und man kann Fremdkapital für sich arbeiten lassen.

Auf die Rendite haben aber verschiedene Parameter einen Einfluss. Es fängt natürlich mit dem Kaufpreis an, geht über die Mietrendite bis hin zum persönlichen Grenzsteuersatz.

Neben der Rendite bieten Immobilien aber noch weitere Vorteile. So hilft ein Immobilieninvestment bei der Diversifikation, sofern bereits ein ETF-Portfolio besteht. Zudem kann die eigene Immobilie ein Gefühl von Sicherheit vermitteln, denn die Immobilie aus Beton ist für viele doch etwas greifbarer als die Aktie im Depot.

Letztlich hängt der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie von der individuellen Situation ab. Viele Faktoren spielen bei der Attraktivität eine Rolle. Bei Fragen hierzu stehen wir gerne zur Verfügung (info@fiducation.de).

Disclaimer: Keine Steuerberatung und keine Anlageberatung. Der Beitrag dient lediglich der Information und Aufklärung.